Хто має сплачувати податок із продажу квартири. Податок з продажу квартири за новими правилами Як довго продаються квартири на рік

Отже, скільки ж становитиме прибутковий податок (ПДФО) при продажі квартири у 2017 році– питання досить актуальне, особливо для тих, хто планує зайнятися операціями зі своєю нерухомістю. Ще минулого року актуальною податковою ставкою на продаж житлоплощі, якою громадяни володіють не більше трьох років була позиція в тринадцять відсотків. У цьому, з допомогою податкових відрахувань можна було мінімізувати стартову суму визначення відсотка, на значення до одного мільйона рублів. У деяких випадках кошти, з яких обчислюється прибутковий податок, скорочуються на суму, яку раніше громадянин витратив на купівлю об'єкта нерухомості. Проте з першого дня поточного року у законодавстві було ухвалено деякі зміни.

Ці зміни торкнулися різних напрямків ринку нерухомості, у тому числі процесу реалізації квартир, будинків, кімнат та інших об'єктів, а саме сформувався новий порядок сплати прибуткового податку з продажу квартир з 01.01.2017 . Він поширюється усім громадян, які продають інші житлові і нежитлові площі, тому й став об'єктом обговорення у багатьох колах. Далі ми розглянемо три основні питання, які будуть порушені у статті:

оподаткування продажів житлової нерухомості;
Податки на майнові основи, якими громадянин має трохи більше трьох років;
Податки на продаж житлоплощі, що перебуває менше 5 років у власності.

Запропонована інформація стосується лише деяких категорій населення, а саме тих, що продають об'єкти нерухомості, які не мають відношення до підприємництва. До таких об'єктів можна віднести квартиру, житловий або дачний будинок, кімнату, земельну ділянку або її частку у певній майновій базі, садові ділянки.

Тепер для того, щоб громадянина було звільнено від певних податкових виплат, йому необхідно бути власником житла протягом певного періоду. Так, ПДФО при продажі квартири у 2017 роціне доведеться вносити тим громадянам, які володіють житлоплощею протягом трьох і більше років, навіть якщо цей термін і не менший за п'ятирічний. Навіть якщо права власності було оформлено до настання поточного року, за продаж житла податок не стягуватиметься. Якщо майно придбано у поточному році, отже, минуло менше трьох років володіння житлом, то доведеться виплатити встановлений податковим кодексом ПДФО. Так для всіх, хто володіє власністю більше трьох років, навіть якщо вона була оформлена до того, як набули чинності нові правила, податок з продажу квартири не стягується.

У новому законопроекті зміни стосуються лише тих випадків, коли громадяни мають право власності на нерухомість. Тобто угода про пайову участь або пайові внески не береться до уваги. Якщо така угода була оформлена минулого року, а у власність об'єкт надійшов у поточному, то для того, щоб не вносити податок із продажу квартири, здійснювати її слід не раніше ніж через п'ять років. Трирічний термін залишається актуальним у таких ситуаціях:

Близькі члени сім'ї передали нерухомість шляхом дарування чи спадкування. До близьких осіб може бути зараховано: чоловік, мати чи батько, дитина, брат чи сестра, бабуся чи дідусь);
Якщо мала місце приватизація житлоплощі;
Майно було передано особі, яка виплачує орендну плату, в обмін на довічне утримання та утримання.

У деяких ситуаціях позбавитися необхідності платити податок можна тільки після того, як житло перебуватиме не менше 5 років у власностігромадянина. Це відбувається, коли нерухомість відповідає одній із вимог законодавства:

Продавець оформив житлову площу у свої володіння вже після поточного року;
Нерухомість була відчужена цього року;
Житло було куплено на підставі угоди про купівлю та продаж, дарування або успадкування від осіб, які не зараховуються до групи близьких родичів;
Купівля відбулася на підставі пайової участі в будівельному процесі.

Якщо житлоплоща, яка належить хоча б до однієї з перерахованих категорій, перебуває у володінні платників податків менше ніж п'ять років, їм доведеться сплатити ПДФО при продажі квартири в 2017 році. Для тих, хто є резидентами країни, розмір ставки лишається тринадцять відсотків. У результаті можна говорити про те, що всі, хто придбав житлоплощу з першого числа поточного року, тепер повинні будуть виплачувати прибутковий податок, якщо вирішуватися на її продаж раніше, ніж через п'ять років.

Яка ж сума береться для того, щоб розрахувати податок із продажу квартири? Для громадян, які вирішили зайнятися продажем майна, придбаного до початку поточного року, але при цьому що є власністю менше, ніж три календарні роки, існує два варіанти, згідно з якими вони можуть підібрати базу оподаткування.

1. Із продажної вартості, зазначеної в угоді про відчуження, віднімаються податкові відрахування у розмірі одного мільйона, але тільки в тому випадку, якщо вони належать громадянинові згідно із законом. Для того, щоб здійснити продаж за даною схемою, необхідна декларація з правами на такі відрахування. Самостійно податкова служба не скорочуватиме прибуткового податку.

2. З продажної вартості об'єкта, яка зазначена в угоді про відчуження, віднімаються всі витрати на документальний бік угоди, а також інші фактичні витрати, що призвело до придбання майна. Йдеться про вартість покупки стороною даної квартири. Подання декларації так само потрібне, як і подання всіх документальних підтверджень про витрати. Знову ж таки, податкова служба не зобов'язана автоматично скорочувати прибутковий податок громадян.

Податок із продажу квартири, яка була куплена після початку цього року, не має жодного відношення до її кадастрової оцінки. Щоб у принципі не сплачувати податок, тобто досягти нульової ставки оподаткування при продажу житла, знадобиться повної відповідності продажної ціни та видаткової бази особи, що продає. Усі факти повинні мати документальне підтвердження.

Усі громадяни, які володіють житлом довше, ніж три роки, та які придбали його ще до початку цього року, можуть не сплачувати прибуткового податку у разі реалізації. При продажу об'єкта, купленого після початку поточного року, а за угодою про відчуження його ціна перевищує 70% кадастрової вартості, доведеться діяти трохи інакше. Якщо кадастрова вартість була розрахована вже після першого числа того року, коли право володіння перейшло до покупця, тобто два варіанти для підрахунку податкових баз.

1. З 70% кадастрової вартості обчислюються податкові відрахування, які можуть сягати мільйона рублів;
2. З 70% кадастрової вартості квартири забирають суму всіх супутніх витрат, як документальних, і фактичних.

Якщо вартість продажу нерухомості повністю відповідає 70% кадастрової вартості, можна домогтися отримання нульової податкової ставки.

Іноді на продаж доводиться виставляти той об'єкт нерухомості, який був куплений цього року і все ще не має чіткої кадастрової оцінки. У такому разі, для оподаткування може бути прийнята сума, розрахована за одним із двох принципів:

1. Податок з продажу квартири обчислюватиметься із продажної вартості, зазначеної в угоді про відчуження, при врахуванні податкових відрахувань, якщо такі передбачені законом. При цьому необхідна декларація, яка буде подана до податкових органів.

2. За базу буде прийнято вартість житла за угодою про відчуження, з урахуванням усіх витрат, які спричинила дана операція. Сюди входять документальні витрати, ціна житла, за яку воно було куплено та інші фактичні витрати, які мають бути підтверджені у документальному форматі.

При реалізації на основі переуступки сума для оподаткування становитиме фактичну ціну переуступки з урахуванням документальних витрат та інших фактичних витрат, які несе платник податків у зв'язку з операцією з переуступки.

Майновий податок із продажу квартири.

Ніякі майнові податкові відрахуванняне поширюються на об'єкти, що класифікуються як учасники підприємництва. Все майно, яке відчужує платник податків, підпадає під категорію податкового відрахування в сумі одного мільйона рублів. Якщо йдеться про продаж об'єкта, власниками якого є не одна, а кілька осіб, то й податкові відрахування будуть поділені між ними відповідно до їх пайового володіння. Іноді продаж об'єкта, що є пайовим володінням, може здійснити його власник, згідно з пріоритетами при покупці. Тоді можливе повномірне використання ним податкового відрахування.

Отже, звідси випливає, що з реалізації пайового майна діють такі правила:

Мільйонне податкове відрахування покладається всім пайовим власникам житла у тому випадку, якщо продаж здійснюється за єдиною угодою;
Щоб кожному власнику надати право на таку пільгу, потрібно буде здійснювати реалізацію квартири за окремими угодами.

Згідно із законодавством, продавці квартир, які здійснюють реалізацію у поточному році, та придбали її теж у цей же період, з метою придбання іншої житлоплощі, можуть використати свої податкові відрахування, щоб покрити частину оплати нового житла. Однак дозволено вносити в рахунок нового об'єкта суму, що не перевищує двісті шістдесят тисяч карбованців, тобто тринадцять відсотків. Право на податкові відрахування дається лише один раз, причому в облік не береться заробітна плата та інші доходи громадянина.

Щоб скоротити прибутковий податок від продажу житлоплощіпотрібно враховувати:

а) Він не може бути наданий більше одного разу за життя;
б) Його можна скоротити лише на двісті шістдесят тисяч за рахунок придбання нового житла;
в) І купівля та реалізація об'єкта мають бути здійснені за один податковий період. В іншому випадку прибутковий податок (НФДЛ) при продажі квартири у 2017 роціне вдасться направити за рахунок придбання нової квартири.

Продаж квартири тільки на перший погляд здається простою угодою. Тим часом може містити безліч підводних камінців.

Найбільш трудомістким є процес збору та підготовки документів. Існує обов'язковий перелікдокументів, без яких угоду здійснити не вдасться. Цей перелік є досить широким і в залежності від нюансів, пов'язаних з конкретною угодою.

Якщо продавець квартири вирішує заощадити на послугах юриста або ріелтора і приймається за справу самостійно, він повинен бути готовий витратити на це багато часу і сил, оскільки доведеться обійти не одну організацію.

Після того, як всі документи будуть зібрані і квартира готова до продажу, необхідно пройти державну власника нового. На цьому етапі і з'ясується, наскільки грамотно і правильно складені документи.

Перелік документів

Для укладання угоди з купівлі-продажу квартири необхідно зробити ряд попередніх дій. На першому етапі слід визначити, які документи потрібні для .

Правильно підготовлені документи- Запорука успіху вчинення угоди.

Оскільки від правильно зібраного пакета документів залежить її результат, то краще, якщо особа, яка планує продати свою нерухомість, звернеться по допомогу до фахівця. Безумовно, він повинен мати необхідні знання в юридичних питаннях угоди - це може бути ріелтор або юрист.

До списку обов'язкових документів входять:

Цей перелік є відкритимоскільки він може змінюватися (доповнюватися) залежно від ситуації. Для реєстрації права надається як оригінал документа, і його копія.

Договір купівлі-продажу квартири

Дуже важливо грамотно скласти договір купівлі-продажу квартири. Цей документ має обов'язково відповідати вимогам законодавства РФ, інакше він може бути визнаний недійсним. А саме при його складанні повинні дотримуватися вимог § 7 глави 30 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ).

Договором купівлі-продажу визнається Угода, що виражається у документальній угоді сторін, відображає намір однієї сторони передати у власність іншій стороні нерухомість, яка в свою чергу зобов'язується прийняти її та сплатити.

Така угода сторін у 2017 році не вимагає обов'язкового нотаріального засвідченняПроте перехід права власності відбудеться тільки після його державної реєстрації в Росреєстрі. При складанні цього документа потрібно звернути увагу на ряд моментів, а саме:

1. Форми договору має бути письмової. Інакше договір вважатиметься недійсним.
2. У тексті договору слід чітко прописати предмет. Договір повинен містити характеристики об'єкта нерухомості, що дозволяють його індивідуально визначити (найменування об'єкта, призначення, площу тощо). Також має бути вказане місцезнаходження.
3. Обов'язково повинні бути прописані умови про цінідоговору. Вважається, що ціна, прописана у договорі, є остаточною та узгодженою сторонами. Крім того, слід вказати порядок розрахунків, тобто коли буде передано гроші (наприклад, під час підписання договору обома сторонами або після реєстрації права нового власника на нерухомість тощо).
4. Необхідно вказати осіб, які мають право користуванняжитловим приміщенням після його продажу. Однак такий пункт у договорі не завжди прийнятний для сторони покупця. Адже не кожна сторона погодиться на такого роду обтяження. Але якщо воно є і покупець згоден з тим, що у його квартирі після переходу права власності до нього проживатиме (або буде зареєстровано) сторонні йому люди, отже, такі умови вважаються узгодженими сторонами.
5. Між сторонами обов'язково підписується передавальний акт. Він є додатком до договору. Згідно з ним, продавець передає, а покупець приймає нерухомість. У ньому також вказується предмет, що підлягає передачі продавцем та прийому покупцем.
6. Якщо квартира знаходиться в (запорука, іпотека та ін), то покупець повинен про це знати. Про це також робиться відмітка у договорі. Якщо продавець квартири приховає цей момент, і покупець дізнається про це тільки після укладання угоди, то таку угоду можна визнати недійсною.

В обов'язковому порядку договір повинен мати найменування, З якого явно простежуватиметься мета угоди, найменування сторін (їх персональні дані).

Він повинен складатися мінімум у трьох автентичних екземплярах- по екземпляру має дістатись у кожної зі сторін, і одна залишається в Росреєстрі. Договір має бути підписанийз обох сторін. Цим вони висловлюють свою згоду укласти договір на умовах, прописаних у договорі.

Документи, що підтверджують право власності на квартиру

Основним та найголовнішим документом, що підтверджує право власності на квартиру, до 15 липня 2016 рокубуло свідоцтво про державну реєстрацію права. Це свідоцтво видавалося на підставі документів, що встановлюють право, таких як:

1. Договори купівлі продажу, дарування, міни та ін;
2. Свідоцтво про право на спадщину;
3. Вирок суду;
4. Договір про приватизацію та інші.

Правовстановлюючі документи, вказувалися в свідоцтві про державну реєстрацію права як підстави видачіта залежать від способу придбання житлового приміщення. На документі, який є основою реєстрації права, також ставиться штамп Росреєстру.

У разі здійснення угоди з нерухомістю (наприклад, купівлі-продажу) знадобляться як документи, що підтверджують право, так і правовстановлюючі.

Таким чином, з 2016 року свідоцтво про державну реєстрацію права у звичній формі для цього документа більше не видається. Відмінність полягає в тому, що документ видавали аркуші паперу формату А4 з печаткою Росреєстру без голографічного захисту та інших елементів. Зразок свідоцтва про право власності на квартирувиглядав таким чином:

З 2017 року під час укладання угод з нерухомістю видається витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості, що від частини доповнює дані про об'єкт нерухомості, які раніше містилися у свідоцтві:

Витяг з ЄДРН

Відразу варто звернути увагу на те, що , які знайшли відображення в новому федеральному законі від 13.07.2015 № 218-ФЗ . Одним з найважливіших є чергова заміна документа, що підтверджує право власності на об'єкт нерухомості, тобто виписка з ЄДРП замінена документом такого ж характеру, але з ЄДРН - змінилося найменування реєстру, В якому містяться дані про нерухомі об'єкти у зв'язку зі злиттям Росреєстру та кадастрової палати.

У виписці з ЄДРН зазначаються актуальні на момент її видачі дані про право власностіпевної особи на конкретний об'єкт нерухомості, зокрема квартиру. Принцип її дії такий самий, як і у свідоцтва про державну реєстрацію права, яке видавалося раніше.

Згідно з Федеральним законом від 13.07.2015 № 218-ФЗ , запис про державну реєстрацію права в ЄДРНє єдиним підтвердженням існування зареєстрованого права.

Цей документ можна отримати як у паперовому, так і електронному вигляді.

Також виписка з ЄДРН потрібна для того, щоб покупець міг упевнитись у тому, що житло не має обтяжень(наприклад, не перебуває у заставі) і належить конкретній особі.

Для отримання цього документа потрібно звернутися із заявою до Управління Росреєстру або багатофункціонального центру (МФЦ). Виписка буде готова протягом 5 робочих днівз моменту прийняття заяви.

Технічний паспорт житлового приміщення

Технічний паспорт житлового приміщення є документом, що містить його технічні характеристикита дані. У ньому є докладний описприміщення, а саме:

• коли побудовано та введено в експлуатацію;
• поверховість;
• матеріал, з якого воно збудовано;
• площа кожного приміщення у квартирі та в цілому, та інше.

У технічному паспорті також зазначається інвентаризаційна вартість квартири, яка розраховується відповідно до законодавства за спеціальною формулою.

Офіційно технічний паспорт у 2017 роцізначиться у списку необхідних документів під час продажу квартири, але він потрібен за наявності претензій від покупця.

При цьому техпаспорт обов'язково потрібен при продажу квартири у 2017 році через іпотеку. У банках є вимога до терміну його оформлення – якщо він більше 5 років, то документ необхідний помінятидля здійснення угоди.

На відміну від кадастрового паспорта, що діє протягом 5 років, термін дії під час продажуне обмежений, якщо тільки не було проведено перепланування.

Замовити та отримати його можна у Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Для його отримання необхідно подати заяву та необхідні документи (паспорт, свідоцтво про державну реєстрацію (витяг з ЄДРН) та ін.), а також сплатити держмито. Дата виготовлення- від 9 до 14 днів.

За заявою власника чи його представника на квартиру приїдуть інженери з БТІ та зроблять виміривсіх приміщень, що входять до її складу.

При покупці квартири покупцю слід звернути увагу на те, що має повністю відповідати реальному плануванню квартири. У ньому мають бути відзначені всі переплануванняякщо такі були. Інакше у реєстрації можуть відмовити. Якщо виявлено невідповідності, то власнику необхідно узаконити існуючі зміни - після чого можна зробити угоду.

Згода чоловіка на продаж

У разі, коли продажу підлягає житло, що перебуває у спільній власності подружжя, потрібно отримати згодаодного з подружжя на продаж квартири. При цьому нерухомість може бути зареєстрована на одного з подружжя, але придбана за возмездной угоді під час шлюбних відносин.

Для складання цього документа необхідно звернутися до нотаріуса, оскільки він має бути ним завірено. Для цього необхідно пред'явити нотаріусу: паспорт, свідоцтво про шлюб, документи на квартиру.

У злагоді чоловіка має бути відображено:

• об'єкт продажу, що є спільною власністю подружжя (квартира);
• паспортні дані подружжя;
• дані свідоцтва про шлюб;
• термін його действия.

Нотаріусом або одним із подружжя може бути запропоновано внесення додаткових пунктів, наприклад дані про покупця квартири.

Додатковий перелік документів для продажу квартири

Крім зазначеного переліку при оформленні купівлі-продажу можуть знадобитися додаткові документи з обох сторін.

Пов'язано це з тим, що кожна угода є унікальною, і стандартного пакета документів може бути недостатньо. Їх список може бути доповнений залежно від різних обставин:

• на квартиру;
• віку та дієздатності осіб, що беруть участь у угоді;
• наявності обтяжень та обмежень на квартиру;
• порядку чи способу розрахунку із продавцем.

Дозвіл від органів опіки та піклування

Права дитини у Росії захищаються законом і у жодному разі що неспроможні ущемлятися. У зв'язку з цим під час продажу квартири, власником якої є неповнолітня особа, необхідно Дозвілорганів опіки та піклування.

Батьки повинні у письмовій формі повідомитиоргани опіки та піклування про майбутній продаж квартири, а також надати всі документи. При цьому потрібно практично одночасно здійснити покупку нової квартири. В органи надаються документи, як на квартиру, що продається, так і на новопридбану.

Виняткомє: придбання нової квартири в іншому місті. У цій ситуації батьки повинні покласти гроші, отримані з продажу квартири, власником якої є дитина на депозитний рахунок.

Відповідно до ст. 37 ГК РФ не повинні здійснюватися угоди, які будуть зменшувати майнонеповнолітнього.

Це означає, що органи опіки дадуть дозвіл на продаж житла тільки в тому випадку, якщо замість цього купуватиметься рівнозначне за площеюжиле приміщення.

Для розгляду заяви, батьків (опікунів), а також дитину, якій виповнилося 14 років запросять на бесіду На розмові необхідно навести аргументи для продажу квартири та довести, що права та інтереси дитини не порушуються.

Така ж ситуація, якщо на місці дитини знаходиться недієздатна особа. Його права та інтереси також знаходяться під захистом держави.

Розглядається така заява протягом одного місяця. За результатом розгляду виходить відмова чи дозвіл на продаж нерухомості.

Довідки

Для здійснення угоди купівлі-продажу можуть знадобитися різноманітні довідки, а саме:

1. Про відсутність заборгованостейз комунальних платежів. Її можна взяти в компанії, що управляє, або у голови товариства власників житла (ТСЖ). У разі, якщо є заборгованість, необхідно її погасити, інакше угода не буде вчинена.
2. Про відсутність зареєстрованих осіб(або витяг з домової книги). Для продажу квартири в 2017 р. така виписка (довідка) потрібна у повному обсязі, тобто від початку існування багатоквартирного будинку. Потрібно звернутися до керуючої компанії або ТСЖ із заявою про необхідність такої довідки.

Її повинні видати протягом 3 робочих днів. Єдиний мінус – термін дійсності цієї довідки становить 14 днів, у зв'язку із чим її варто брати безпосередньо перед угодою.

3. Про особовий рахунокквартири. На підставі цього документа видно, за якими параметрами відбувається нарахування комунальних платежів. Отримати такий документ можна, звернувшись до МФЦ.
4. Із податкової інспекції. Ця довідка є підтвердженням того, що сплачено .
5. З психоневрологічного та наркологічного диспансерів. Такі довідки, як правило, відсутні в обов'язковому переліку документів. Вони потрібні у разі, коли покупець сумнівається у адекватності дій продавця. Вони платні та їх можна замовити у психоневрологічному та наркологічному диспансерах.

Довіреність на продаж квартири

Коли угода, у тому числі й збір документів для неї, здійснюватиметься через довірену особу (представника), також потрібно надати доручення. У ній мають бути прописані повноваження довіреної особивід імені довірителя здійснювати певні дії.

Довіреність обов'язково має бути завіренанотаріусом.

Довіреність знадобиться у тому випадку, якщо власник з будь-яких причин не може бути присутнім на угоді особисто або не може часто відлучатися з роботи для збору документів. При цьому можна видати довіреність на будь-які дії з нерухомістю і не тільки, тобто генеральну, А можна тільки на конкретну угоду з конкретною квартирою - разову.

Документи для реєстрації права власності на квартиру

З 1 березня 2013 року скасовано державну реєстрацію угод з житловими приміщеннями, у зв'язку з чим договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту його підписання.

Для того, щоб сталося перехід права власностіНеобхідно звернутися до Росреєстру із заявою та всіма вищепереліченими документами. Подати документи можна також через МФЦ. Це можна зробити:

• особисто;
• в електронній формі;
• надіславши документи поштою.

При цьому, якщо документи надсилаються поштою, справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріусом, інакше у реєстрації буде відмовлено. А також сама угода має бути засвідчена нотаріусом. При поданні заяви та документів в електронній формі підпис має бути електронним.

Цей порядок передбачено ст. 18 Федерального закону від 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості».

Коли всі документи подано та відповідають обов'язковим вимогам законодавства, угода буде зареєстрована протягом 10 днів. У тому випадку, коли вона засвідчена нотаріусом, цей термін скоротиться до трьох днів. Після проведення державної реєстрації видається витяг з ЄДРН.

Висновок

Для угоди купівлі-продажу, що укладається у 2017 році, необхідно зібрати великий пакет документів. Це можна здійснити власними силами або довірити це досвідченим особам. Але все ж таки при скоєнні будь-якої угоди з нерухомістю краще звернутися до фахівців, що володіють спеціальними знаннями в цій галузі.

У разі самостійного вирішення цього питання, треба бути готовим до того, що він забере багато часу і сил. Щоб новий власник міг зареєструвати право на себе, потрібно перевірити всі документи на відповідність до обов'язкових вимог.

Крім цього, треба пам'ятати, що деякі документи мають свій термін дії. Якщо здати на реєстрацію прострочений документ, безперечно, у реєстрації права буде відмовлено.

Питання

Протягом якого терміну потрібна згода колишнього чоловіка на продаж квартири?

Чи потрібна згода колишнього чоловікана продаж квартири, яка купувалась у шлюбі за договором купівлі-продажу, якщо з моменту розірвання шлюбу минуло близько 10 років?

Відповідь

Якщо після розлучення подружжя не проводився розділ спільно нажитого майна, то згоди чоловіка на продаж квартири після десяти років не буде потрібно. Це з тим, що загальний термін позовної давності для поділу майна після розлучення дорівнює трьох років. Майно в цій ситуації належить тому чоловікові, на ім'я якого воно зареєстроване, і відповідно згоди на продаж квартири не буде потрібно. При реєстрації угоди необхідно додати свідоцтво про розірвання шлюбу.

Угоди з нерухомістю ретельно контролюються державними структурами і з погляду оподаткування та з боку реєструючих органів. Це все зроблено для забезпечення регулярних надходжень до бюджету та безпеки громадян РФ. У зв'язку з цим часто виникає питання про те, чи необхідно сплачувати податки з продажу квартири чи її частини. Відповідь може бути однозначним, оскільки залежно від ситуації передбачено або повне звільнення від зборів, або істотне послаблення, або відсутність будь-яких пільг.

Прибуток від реалізації нерухомості, а саме він є підставою для нарахування внесків до бюджету, оподатковується за стандартною податковою ставкою – 13%. Як відбувається розрахунок ПДФО?

Іванова Л.Д. продала квартиру за 3,45 млн рублів. За результатами угоди вона зобов'язана сплатити до бюджету:

3450000*13% = 448500 рублів.

Висока вартість майна передбачає серйозні обтяження для власників під час угод купівлі-продажу, що підштовхує до пошуку шляхів зниження навантаження. Держава передбачила кілька вигідних та ефективних методівзменшення сум податку, з яких легко підібрати найбільш прийнятний у тій чи іншій ситуації.

Як скоротити суму податку?

Законодавчо передбачено кілька варіантів зменшення бази оподаткування:

Тривале володіння власністю;

Майнові відрахування у фіксованій сумі;

Підтвердження витрат на купівлю нерухомості.

Як видно, є достатньо умов, щоб значно зменшити суму податку. Важливо враховувати обмеження та правила застосування тієї чи іншої пільги.

Тривале володіння майном

З 2017 року набирають чинності поправки до НК РФ, які регламентують пільги з ПДФО щодо терміну володіння нерухомістю. З урахуванням змін власники квартир та часток мають право не сплачувати податки із угод із майном, якщо є власниками не менше п'яти років. Цей термін слід розуміти як 60 календарних місяців з моменту набуття прав володіння (Державна реєстрація права підтверджується випискою з реєстру ЄДРН). Це обмеження дійсне для тих, хто придбав квартиру у 2016 році та пізніше.

Раніше період мінімального володіння майном для користування визволенням від податків становив 3 роки. Цей термін залишився незмінним для нерухомості, що купується на підставі:

Права спадкування чи дарування від родичів;
. договору довічної ренти, обтяженої утриманням;
. переведення з державної у приватну власність за програмою приватизації.

Можна чи не можна застосовувати звільнення від податків щодо цілого житла визначається дуже легко, але як бути із частками? І тут ситуація дещо складніша. Легше зрозуміти застосування пільги, розглянувши простий приклад:

Чотири брати володіли квартирою на рівних правах з 2010 року. Через чотири роки гине один із молодших, залишивши свою частку старшому із сім'ї. 2016 року родичі реалізують власність. Розподіл часток вийшов наступним: старшому дісталося 2, а середньому та молодшому по одній.

З огляду на те, що майно було придбано до 2016 року, то до нього застосовується мінімальний термін у 3 роки. Оскільки квартира була у спільному володінні досить довго, а саме з 2010 року, всі власники звільнені від оподаткування. Те саме стосується і старшого брата, який отримав одну частину у 2015 році.

При визначенні терміну володіння частками майна враховується момент отримання першої, а чи не кожної наступної!

Коли термін володіння нерухомістю перевищує встановлений мінімум, продавець звільняється не тільки від сплати збору, а й від необхідності подання декларації 3-ПДФО. Коли квартира була у власності значно меншого періоду часу, угода обкладається податками в повному обсязі. Однак, існує низка пільг, що дозволяють суттєво зменшити суму платежу до бюджету.

Підтвердження витрат на нерухомість

Даний вид пільги чудово підійде власникам квартир, які недовго перебували в праві власності і мають на руках документи, що підтверджують придбання майна. Витрати вважаються правомірними, якщо суми, зазначені у декларації 3-ПДФО, доведені або договором купівлі-продажу, або кошторисами, квитанціями та контрактами з будівельними організаціями при самостійному зведенні житла. Лише в цьому випадку власник може зменшити суму податкової бази та значно полегшити обтяження:

Лавров П.Р. придбав квартиру за 4,75 млн. рублів, але через рік продав її за 5,9 млн. рублів. На руках у нього зберігся договір купівлі-продажу. У зв'язку з цим розрахунок ПДФО виглядатиме так:

(5900000 – 4750000) * 13% = 149500 рублів.

Видно, що наявність документів, що підтверджують, дозволило суттєво знизити суму податку, що підлягає сплаті до бюджету. У разі відсутності договору купівлі-продажу розмір ПДФО був би суттєво вищим:

5900000 * 13% = 767 000 рублів.

Різниця на користь власника становила понад 600 тис. рублів!

Проте, які завжди угоди купівлі-продажу відбуваються на вигідних для власників умовах. У таких ситуаціях наявність документів, що підтверджують, дозволять повністю уникнути зобов'язань з податків.

Суворова О.К. реалізувала у 2016 році квартиру за 4,23 млн. рублів, яку два роки тому придбала за 4,75 млн. рублів. Завдяки тому, що вона зберегла договір купівлі-продажу дворічної давності, то змогла скористатися вирахуванням у сумі витрат:

(4230000 – 4750000) * 13% = 0 рублів.
Якби Суворова не скористалася відрахуванням, то розрахунок податку мав би такий вигляд:
4230000 * 13% = 549 900 рублів.

Логічно було б припустити, що має сенс занижувати вартість майна, що реалізується, в договорах купівлі-продажу. Раніше ситуація так і була, що дозволяло нечистим на руку ділкам знижувати власні податки, а часом і дурити покупців. Проте, з урахуванням нових поправок до НК РФ, що набирають чинності у січні 2017 року, схема більше не зможе працювати. Як?

Відповідно до вимог нового закону, власник нерухомості може встановлювати в договорі будь-яку ціну, але її розмір не може бути нижчим за встановлений рівень. Обмеження визначається за такою формулою:
Кадастрова вартість нерухомості на 1 січня року, коли відбувається угода * 0,7 = мінімальна сума продажу майна.

Поправочний коефіцієнт визначається щорічно та на 2017 рік встановлено в межах 0,7. Він необхідний полегшення переходу нову систему і постійно збільшується, доки досягне значення одиниці. У разі реалізації майна за ціною, нижчою від встановленого мінімуму для розрахунку податку, використовується кадастрова вартість, зменшена на значення коефіцієнта.

Шишков С.Ж. продає квартиру в 2016 році за 2,38 млн. рублів, яку придбав два роки тому за 2,54 млн. рублів. У цьому кадастрова вартість початку року становить 4,2 млн. рублів.

Мінімальна вартість продажу - 4200000*0,7 = 2940000 рублів

Оскільки ціна реалізації за фактом нижчою за встановлений мінімум, то для визначення сум податку використовуються розрахункові дані.
(2940000 – 2540000) * 13% = 52000 рублів.

У поодиноких випадках коли кадастрову вартість не визначено, обмеження за сумою угоди не встановлюються. Перевірити дані про нерухомість можна у кадастровій палаті у регіоні, а також на офіційному сайті контролюючого органу.

Не завжди є можливість підтвердити витрати на придбання майна, особливо якщо воно приватизоване, отримане у дарунок або у спадок. У таких ситуаціях передбачено третій вид пільг - майнове відрахування у фіксованому розмірі.

Майновий відрахування

Найбільш простим і зрозумілим способом зменшити розмір ПДФО при скоєнні угод із житлом є майнове відрахування. Його значення та умови застосування залишилися на колишньому рівні. На 2017 граничний розмір пільги становить 1 млн. рублів.

Застосовується це відрахування будь-якими громадянами РФ, зокрема пенсіонерами та непрацюючими. Головні обмеження полягають у тому, що пільга застосовується один раз у податковому періодіта не розбивається на кілька об'єктів нерухомості. Тобто. при продажу двох квартир, відрахування може бути використане лише щодо однієї. Наприклад:

Давидов Ю.Ш. реалізував у 2016 році дві квартири за ціною 4,6 та 5,2 млн. рублів. Нерухомість отримана минулого року у спадок, відповідно жодних задокументованих видатків він не має.

((4600000 - 1000000) + 5200000) * 13% = 1144000 рублів.

Якби Давидов почекав із продажем другої квартири, то зміг би суттєво заощадити:

Перша квартира в 2016 році (4600000 – 1000000) * 13% = 468000 рублів

Друга ж реалізована у 2017 році (5200000-1000000) * 13% = 546000 рублів

Повністю уникнути сплати податку власник зміг, якби здійснив угоди через 3 роки після отримання нерухомості у спадок.

Цікаво застосування цього відрахування щодо майна, реалізованого частками. При цьому важливим є момент оформлення як власності, так і її продажу. Спільне володіння не передбачає окреме виділення кожної частки – права видано загалом на об'єкт нерухомості. У цьому пільгу застосовують у рівних частинах, або кожен власник на окреме майно. На прикладі будуть розглянуті обидва варіанти.

Буденова І.М. та Буденов П.Р. подружжя, мають у спільному володінні дві квартири, придбані на правах наслідування. Через рік реалізують обидві за ціною 2,33 та 2,45 млн. рублів. Оскільки у власності майно перебувало недовго, а витрат з його придбання немає, подружжя що неспроможні застосовувати інші види пільг.

Обидва чоловіки застосовують свої відрахування на один об'єкт нерухомості в рівних частках. Тобто. 1000000/2 = 500000 рублів. У такій ситуації розмір податку визначатиметься так:

(2330000 – 500000 – 500000) * 13% = 172900 рублів

2450000*13% = 318500 рублів.

У результаті за результатами угод подружжя заплатить до бюджету 491 400 рублів

Інший варіант застосування відрахувань буде, якщо подружжя Будьонови оформлять нерухомість у вигляді рівних часток, на кожну з яких буде окреме право власності. У такому разі частини квартири будуть вважатися різними об'єктами продажу, а тому до них буде застосовано відрахування у повному розмірі.

(2330000 - 1000000 (відрахування чоловіка)) * 13% = 172900 рублів

(2450000 - 1000000 (відрахування дружини)) * 13% = 188500 рублів

При такому підході сума податку становитиме 361 400 рублів.

Окремо варто згадати, що пенсіонери вираховують податки з продажу квартири або її часток на загальних підставах, не маючи додаткових пільг.

Декларація 3-ПДФО за результатами продажу майна

ФНП за місцем постійної реєстрації продавця квартири повідомляється про скоєну угоду за допомогою здачі податкової декларації 3-ПДФО. Форма надається один раз на рік до кінця квітня. Так за доходи, отримані від реалізації нерухомості в 2016 році, необхідно буде відчитати до 30 квітня 2017 року включно. Документ передається будь-яким зручним способом:

Поштою рекомендованим чи цінним листом;
. особисто до податкового органу;
. за допомогою представника, який має на руках нотаріальну довіреність;
. шляхом звернення до МФЦ;
. каналами зв'язку ТКС.

Краще саме особисте відвідування інспекції, оскільки за наявності помилок у декларації великий ризик порушення термінів подання документів, що може спричинити за собою штрафи та пені. Спеціаліст ФНП ретельно перевірить надані документи та за результатами видасть квитанцію із зазначенням точної суми податку, що підлягає сплаті до бюджету, а також реквізитів регіонального відділення інспекції. Переклад документів має бути здійснений до 15 червня.

При застосуванні майнового відрахування як витрат на придбання нерухомості до декларації прикладаються засвідчені копії підтверджуючих документів. Сама форма заповнюється або в цифровому вигляді, а потім роздруковується, або чорним чорнилом вручну. Важливо вказувати дані достовірно і точно, щоб уникнути труднощів отримання відрахування.

Оформлення купівлі-продажу квартири 2020
02.01.2017 року набрав чинності новий закон«Про державну реєстрацію нерухомості» ФЗ-218, за цей час до нього внесено кілька поправок, останні набрали чинності 01.01.2020 року.

УВАГА ЗМІНИ!
18.04.2019 року Державна Дума прийняла нові поправки посвідчення ДКП у нотаріуса при відчуженні та заставі часток у праві за одночасної участі в угоді всіх власників. Набрали чинності 31.07.2019

Статтю оновлено 04.01.2020 р
01.01.2020 набули чинності поправки до Цивільного кодексу РФ

Набувач нерухомого майна, що покладався при його придбанні на дані державного реєстру, визнається сумлінним (статті 234 та 302), доки в судовому порядку не доведено, що він знав чи повинен був знати про відсутність права на відчуження цього майна в особи, від якої йому перейшли права на нього.

Це дуже важлива зміна!
Тепер покупець права (покупець), який одержав відомості з Єдиного державного реєстру нерухомості про відсутність у продавця обмеження прав на продаж (іпотеки, арештів, заборон на реєстраційні дії), сміливо може йти в угоду.
Тепер не потрібно звертатися за послугою нотаріуса.

Тепер сумлінний покупець нерухомості може, у разі втрати прав на житлове приміщення, розраховувати на компенсацію своєї реальної шкоди з скарбниці РФ.

Стаття містить приклад міжтериторіальної угоди(внизу)

Усі нижчеописані процедури збережено у 2020 році!

Оформлення купівлі-продажу квартири 2020 р. Що нового?

• Розмір держмита при подачі заяви в електронному вигляді застосовується зі зменшуючим коефіцієнтом 0.7 Якщо при поданні заяви ви не надали документ про сплату держмита за реєстрацію права, його можна донести протягом 5 днів з моменту подання заяви.

• Внесення змін до закону «Про участь у пайовому будівництві…»

• 02.01.2017 року набирає чинності ФЗ-218 від 13.07.2015 «Про державну реєстрацію нерухомості», який вносить серйозні корективи до кадастрового обліку. Дві процедури постановка на кадастровий облік та реєстрація права можна провести одночасноі всього за 10 днів.
  Терміни реєстрації права власності зменшуються, тепер максимальний термін реєстрації – 10 робочих днів, при подачі документів через МФЦ – на 2 дні більше, детальніше

Через пару днів два екземпляри договору дарування з реєстраційним написом Дарувальник у Тюмені отримав в офісі приймання-видачі документів Росреєстру.

І, звичайно, послугу можна буде отримати, як і зараз, в електронному вигляді, тобто, не виходячи з дому.

Якщо у вас немає часу забрати документи після реєстрації права власності, вам можуть доставити готові документи в будь-яке зручне для вас місце і час. Для цього необхідно при подачі заяви вказати в ньому спосіб отримання кур'єрської доставки. Ця послуга буде платною.

Набуття чинності новим законом спростить процес оформлення документів на нерухомість і заощадить час заявника. До реєструючого органу потрібно буде подати одну заяву і одночасно протягом 10 днів буде виконано і кадастровий облік, і реєстрацію прав. Якщо заявник захоче отримати одну з послуг Росреєстру, на реєстрацію прав піде не більше 7 днів, а на постановку на кадастровий облік - не більше 5 днів.

Новий закон скорочує терміни не лише реєстрації, відомості з Єдиного реєстру нерухомості також надаватимуться швидше. Якщо вам потрібна виписка про ваш об'єкт нерухомості, ви зможете отримати її протягом трьох днів замість п'яти.

Стаття: « Оформлення купівлі-продажу квартири 2020«

Оформлення купівлі-продажу квартири в 2020 році