Що таке тип об'єкту? Що таке лінійні та майданні об'єкти та їх топозйомка

Так звані лінійні об'єкти – лінії комунікацій та інші протяжні лінії – диктують власні правила, яких потрібно дотримуватись при проведенні топографічної зйомки, для отримання найбільш ефективного результату. Ми трохи, як завжди, розповімо про нюанси обраної теми. Про правила, ціни та терміни на топозйомку лінійних та майданних об'єктів, а також торкнемося теми вигоди роботи на цьому напрямку з незалежною експертною організацією.

Спочатку трохи історії: про те, що таке лінійні і що таке майданні об'єкти. Звичайно, коротко:

• лінійні об'єкти – це лінії комунікацій різного типу, якими передаються ті чи інші ресурси чи сигнали. Різні мережі, трубопроводи, лінії. Це електромережі та лінії електропередач. Це водопровідні комунікації, газові, паливні та інші;
• майданні об'єкти – це споруди та конструкції, пов'язані технічно з лінійними об'єктами комунікацій, та пов'язані зі зберіганням, використанням та обробкою сигналів, хвиль та ресурсів. Такі об'єкти як різні види технологічних установок, різні станції, вузли, естакади, пункти зберігання різних речовин і ресурсів. Це енергетичні споруди та об'єкти, і транспортні споруди та об'єкти.

Ну ось якось так. І звичайно, топозйомка та перенесення в документи для таких об'єктів і територій, на яких вони знаходяться, складніше. Чим, наприклад, та сама робота з простими земельними ділянками, під якими, над якими і на яких немає жодних спеціальних споруд.

Незвичайні відмінності топозйомки лінійних та майданних об'єктів

Деякі правила створення топозйомки цих спеціальних об'єктів і ділянок стосуються суто технічних умов, щоб усе вийшло точно. Є серед правил і ті, які потрібні для встановленого у різних відомствах порядку, для підтримки загальних систем та форматів, поширених у топографії, картографії, створенні та реєстрації даних за допомогою документів. Є процесуальні та технічні правила таких робіт з геодезії та топографії, які потрібні для збереження рівня ефективності та безпеки різних комунікацій.

Чим ще відрізняється процес роботи з топографії на площадних та лінійних об'єктах? З погляду плану і процесу робіт, від створення топографічних карт простих земельних ділянок роботу на лінійних об'єктах, що належать до них, відрізняє створення так званого технічного звіту. А також обов'язкове узгодження точності перенесення до документів параметрів підземних комунікацій та інших спеціальних важливих конструкцій із спеціальними організаціями та службами.

Для лінійних і майданних об'єктів найважливіше та трудомістке – це точна робота з даними про підземні комунікації та сам видобуток цієї інформації. Після укладання договору та проведення польових робіт та вимірів, під час роботи з документами та матеріалами та обробки всіх даних створюється первісна топозйомка. Потім на ній уточнюються, коригуються та узгоджуються відомості про підземні комунікації.

Таке узгодження, як ми вже писали у статті про топографічну зйомку, суттєво збільшує термін виконання всіх робіт та створення планів лінійних об'єктів. Узгодження та уточнення, робота з документами та інстанціями можуть займати більше часу, ніж усі роботи, які відбувалися до цього. Уточнень, перевірок та узгодження, і окремих печаток та штампів, вимагають відомості про всі типи комунікацій. Це тепломережі, водопроводи, електромережі, лінії зв'язку, газові комунікації та інші можливі лінії та об'єкти.

Технічний звіт про проведену топозйомку, роботу з інформацією про комунікації та створення картки робиться як мінімум у трьох примірниках, один з яких залишається у нас в АНО «Судовий експерт», один вирушає до Держгеонагляду, і один чи всі інші – потрапляють до вас, до нашому замовнику.

Правила з дозволу на проведення топографічних робіт цього виду зйомок поки що спільні з усіма. Організація, яка проводитиме топозйомку, повинна мати допуск на створення та оновлення топографічних карт та планів масштабом від 1:5000 до 1:200, а також статус СРО, тобто саморегулюватися. Дозволи від управлінь архітектури та містобудування на місцях зараз нам уже не потрібні.

Хто зробить топозйомку лінійних об'єктів та комунікацій? Особливі можливості незалежних російських експертів

З початку ми з вами, якщо ми уявляємо себе як замовника топозйомок, маємо визначитися з тим, які завдання потрібно вирішити, і які організації можуть вирішити ці завдання. Тобто, це вибір виконавця геодезичних, вимірювальних, землевпорядних, топографічних робіт.

На сьогодні найуспішнішими у справі роботи з громадянами та організаціями за напрямами геодезичних, землемірних та топографічних робіт за багатьма ознаками є незалежні експертні організації. Саме вони набираються досвіду вже багато років, залучають до себе відмінних фахівців, дбають про клієнта, розширюють асортимент, спрощують процеси та створюють зручний сервіс для всіх.

Ми можемо сказати, що однією з організацій, з якими вам буде найзручніше працювати в Росії, є АНО «Судовий експерт». Є нею вже не тільки сьогодні і останні кілька років, але з того часу, як можливість роботи незалежних експертів була відкрита в РФ і стала використовуватися. І про те, як замовити топозйомку лінійних об'єктів, найпростіше дізнатися саме у нас.

Ми працюємо на більшості напрямів досліджень, рекомендовані арбітражними судами Росії, обслуговуємо будь-яких замовників на території Росії та СНД. Оптимізуємо ваші витрати та вартість проектів. За детальною інформацією, порадами та відповідями на запитання звертайтесь до наших спеціалістів з контактної інформації.

Великий плюс роботи з АНО «Судовий експерт» у тому, що ми уважно працюємо над вирішенням завдання клієнта. Нам ви можете просто розповісти про те, які у вас проблеми, завдання чи ситуації – і ми розповімо, як зробити все краще, швидше, простіше та дешевше. Оптимізація витрат також входить у роботу сертифікованих експертів, а також інформаційна та юридична підтримка замовників, аж до захисту прав.

З'ясування завдань, консультації, укладання договору на топозйомки та процес роботи

Отже, у разі співпраці з такою досвідченою та підготовленою структурою як АНО «Судовий експерт» можна об'єднати питання визначення завдання та вибору виконавця топозйомок, та деякі інші етапи та питання, оскільки ми порекомендуємо вам усі потрібні операції та дамо свої консультації.

Далі між нами, виконавцем та замовником, укладається договір на проведення топозйомок, створення топографічних планів та карт, якщо це потрібно, створення технічних звітів, експертних висновків та інших документів, які потрібні вам зараз і можуть знадобитися вам у майбутньому. У нас ви отримаєте і консультації щодо перспектив вашого спілкування з держінстанціями та техслужбами, і щодо того, які роботи, послуги та документи вам ще знадобляться, чи можуть знадобитися.

Усі деталі нашого договору чи договору з будь-якою експертною компанією залежатимуть від ваших завдань та від ситуації, від шляху вирішення проблем, яке запропонує та вибере разом з вами чи самостійно експертна організація. Для додаткових і спеціальних робіт з лінійних і площадних ділянок можуть створюватися спеціальні, не типові договори, і технічні завдання, як і спеціальні прозорі кошториси, у яких обумовлюються різні потрібні вам роботи.

Безпосередній процес топозйомки лінійних об'єктів починається з виїзду фахівців АНО «Судовий експерт» на місце та їх роботи з фіксації параметрів об'єктів. Це так звані «польові роботи», потрібні у кожному конкретному випадку тією чи іншою мірою, у тому чи іншому обсязі. Нижче буде зазначено, від яких факторів залежить їхня можливість та складність, як їх терміни.

Потім наші фахівці працюють з отриманими відомостями, працюють із документами по цій місцевості, які приходять з інших джерел, дістають потрібні відомості про об'єкти та площі з різних джерел. Відбувається збір, аналіз інформації, і створення початкової топосъемки – це первісна схема, за якою звіряється правильність зібраної інформації, та її перенесення документи.

Потім відбувається узгодження інформації, нанесеної на початкову топозйомку. Це необхідно тоді, коли йдеться про об'єкти комунікації, і особливо про підземні комунікації. Усі плани та параметри, відомості про комунікації, звіряються з відомостями спеціальних служб, і на нашому початковому плані ці відомості засвідчуються штампами та печатками відповідних установ.

Після цього викреслюється у паперовому вигляді та створюється в електронному вигляді остаточний, чистовий варіант топографічної зйомки, а точніше – топографічного плану лінійних об'єктів та комунікацій, які мають бути відображені. Інформація цього кінцевого плану також засвідчується.

Створюється і технічний звіт про виконану роботу, як мінімум, у трьох примірниках, які діляться між вами, нами та Держгеонаглядом. Ви за бажанням можете отримати стільки екземплярів технічного звіту, скільки вам потрібно, а також різні варіанти отриманого топографічного плану (топозйомки), на різних носіях, паперовому та електронному вигляді, та інші документи та відомості.

Як визначається термін та вартість топозйомки лінійних та майданних об'єктів

Звичайно, лінійні об'єкти та майданні об'єкти важче піддаються топографічній зйомці та перенесенню на документи через складність, знаходження під землею комунікацій, конструкцій та споруд, що відносяться до лінійних об'єктів та майданних.

Терміни та вартість залежать не тільки від ступеня складності та кількості робіт, а й від складності та характеру спілкування з різними інстанціями. Для визначення вартості використовується або простий типовий договір на топозйомку, або спеціальний, і можливо кошторис, що складається спеціально для роботи над якимсь об'єктом. Кошторис на іженерно-геодезичні дослідження.

На визначення кінцевої вартості наших робіт у цьому напрямку та на терміни, в які ми зможемо їх провести, впливатимуть такі фактори:

• характер рельєфу, зйомка якого вам знадобиться. Розмір перепадів температури, складні деталі ділянок. Чим складніший цей рельєф, тим складніше працюватиме;
• кількість та щільність рослинності, яка також ускладнює роботу над топозйомкою;
• забудова території, яку доводиться «обробляти». Будівлі та споруди ускладнюють роботу з топозйомки та створення планів;
• важко працювати там, де є велика кількість підземних, і ще складніше – якщо різних підземних комунікацій. Всі вони потребують точної фіксації та подальшої перевірки даних;
• пору року, в яку ми працюємо. Взимку все це трохи складніше;
• площа території, де ми працюємо. Чим більша ця територія, тим складніше і довше йде процес топозйомки та створення карт.

У випадках із великою кількістю рослинності на територіях нам доводиться відмовлятися від такої техніки, як геодезичні супутникові GPS приймачі російської системи Глонасс. Від точок топографічної зйомки до точок теодолітного/тахеометричного ходу може погіршуватися або різко погіршується видимість, загалом проблем стає більше.

При роботі з лінійними об'єктами і системами підземних комунікацій необхідно збирати про них інформацію, що буває непросто, необхідно правильно і точно переносити цю інформацію, необхідно узгоджувати цю інформацію з технічними службами, час від часу потрібно по кілька разів відвідувати місця ведення топозйомок разом з працівниками техслужб. щоб все перевірити. До того ж у цих випадках створюються додаткові технічні звіти.

У випадку з лінійними об'єктами та такими об'єктами як площадні нам потрібно більше працювати з безліччю документів, знаходити інформацію про підземні та інші різні комунікації, доводити держслужбам та організаціям, що експлуатують вірність нашої інформації та розрахунків. Звіряти дані та перенесення даних на карти.

Починати підготовку до топозйомки лінійних і майданних об'єктів краще заздалегідь, тому що це тема складна, і краще мати в запасі деяку кількість часу, до того як вам терміново знадобляться якісь результати топографічної діяльності.

Тому звертатися до АНО «Судовий експерт» ми радимо вам заздалегідь. Найкраще відразу ж зв'язатися з нашими представництвами та з'ясувати, які роботи вам можуть знадобитися зараз, у найближчому майбутньому, і надалі, і який час вони займуть.

Повернутись назад на

Перелік об'єктів капітального будівництва наведено у "Положенні про склад розділів проектної документації та вимог щодо їх утримання". Затверджено Постановою Уряду РФ № 87.

Об'єкти капітального будівництва поділяються залежно від функціонального призначення та характерних ознак на такі види:

1. Об'єкти виробничого призначення (будівлі, будівлі, споруди виробничого призначення, зокрема, оборони та безпеки), крім лінійних об'єктів.
2. Об'єкти невиробничого призначення (будівлі, будівлі, споруди житлового фонду, соціально-культурного та комунально-побутового призначення, а також інші об'єкти капітального будівництва невиробничого призначення).
3. Лінійні об'єкти (трубопроводи, автомобільні та залізниці, лінії електропередачі та ін.).

Види будівель. Будинки поділяються на житлові та нежитлові. Житловий будинок (будинок) складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням у такій будівлі. До житлових будинків (будинків) відносяться житлові будинки постійного типу, гуртожитки, притулки, будинки маневреного фонду, будинки-інтернати для людей похилого віку та інвалідів, ветеранів, спеціальні будинки для самотніх людей похилого віку, дитячі будинки, інтернати при школах та школи-інтернати, інші будинки.

Індивідуальні житлові будинки – окремі житлові будинки з кількістю поверхів не більше ніж три, призначені для проживання однієї сім'ї. До них також включаються будинки котеджного типу (при яких є невелика ділянка землі; котеджі бувають переважно двоповерховими з внутрішніми сходами, на першому поверсі яких зазвичай розташована загальна кімната, кухня, господарські приміщення; на другому поверсі - спальні), одноквартирні блоковані житлові будинки, що складаються з автономних житлових блоків.

Багатоквартирний будинок – сукупність двох і більше квартир у житловому будинку, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або у приміщення загального користування у такому будинку. Багатоквартирний будинок містить у собі елементи загального майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житлового законодавства.

Нежитлові будівлі - будівлі, призначенням яких є створення умов для праці, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей: промислові, сільськогосподарські, комерційні, адміністративні, навчальні, охорони здоров'я, інші (наказ Росстату № 274 «Про затвердження Вказівок щодо заповнення форми федерального статистичного спостереження № С-1 «Відомості про введення в експлуатацію будівель та споруд»).

Спорудження – результат будівництва, що є об'ємною, площинною або лінійною будівельною системою, що має наземну, надземну та (або) підземну частини, що складається з несучих, а в окремих випадках і огороджувальних будівельних конструкцій і призначену для виконання виробничих процесів різного виду, зберігання продукції, тимчасового перебування людей, переміщення людей та вантажів (пункт 23 частини 2 статті 2 Федерального закону №384-ФЗ «Технічний регламент про безпеку будівлі та споруд»).

Під поняттям «нерухомість» традиційно розумію землю та всі покращення, постійно закріплені на ній (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва). ст. 130 ЦК України дає таке визначення.

Нерухомість(нерухоме майно) - земельні ділянки. ділянки надр, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва .

До нерухомості також відносяться підлягають держ.реєстрації повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Речі, які не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери. зізнаються рухомим майном .

Ознаки нерухомості:

• нерухомість неможливо переміщати без заподіяння об'єкту шкоди;
• міцно пов'язана із землею як фізично, так і юридично;
• довговічність об'єкта інвестування;
• вартість нерухомості висока;
• кожна одиниця нерухомості унікальна за своїми фізичними характеристиками;
• втрата споживчих властивостей відбувається поступово з зносу;
• нове будівництво особливо впливає на вартість нерухомості, що знаходиться поруч;
• суворе гос.регулирование угод із нерухомістю.
• здатність задовольняти потребу людини в житловій та іншій площі визначається корисністю нерухомого майна;

Властивості нерухомості:

• корисність (об'єкти нерухомості мають максимально задовольняти потреби власника);
• фундаментальність (нерухомості за звичайних умов неможливо втратити, зламати чи викрасти);
• стаціонарність (об'єкти нерухомості тісно пов'язані із землею);
• неповторність (кожен об'єкт нерухомості є унікальним);
• ліквідність (нерухомість має низьку ліквідність)

Під об'єктом нерухомостірозуміється, по-перше, підприємство загалом як майновий комплекс, а по-друге земельну ділянку, невід'ємною частиною якої може бути:

• будівлю (споруду);
• відокремлені водні об'єкти;
• багаторічні насадження;
• інженерні споруди та мережі;
• елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення;

Класифікація та види нерухомості

Можна виділити три основних типи нерухомості. земля, житло та неживі приміщення.

Земляподіляється на:

• земельні ділянки, призначені для забудови;
• природні комплекси, призначені їх експлуатації.

Житло- це будова з усіма зручностями, призначена для проживання людини.

Житло може бути:

Поряд із розподілом на типи нерухомість класифікується за низкою ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості.

Загальна класифікація нерухомості

Види та типи нерухомості, їх економічна складова

В даний час в Росії відбувається активний розвиток ринку нерухомості і все більше наших співгромадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомим майном. У Російській Федерації, як і в усьому світі, нерухомість виступає основою особистого існування громадян і є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств та організацій.

Які існують види та типи нерухомості

В даний час в Росії відбувається активний розвиток ринку нерухомості і все більше наших співгромадян, підприємств і організацій бере участь в операціях з нерухомим майном.

У Російській Федерації, як і в усьому світі, нерухомість виступає основою особистого існування громадян і є базою для господарської діяльності та розвитку підприємств та організацій усіх форм власності. Тому ознайомлення з видами нерухомості, існуючими в РФ, а також із зародженням та формуванням юридичного поняття нерухомості, здається, буде не цікаво.

Види нерухомості: екскурс в історію

Юридичний розподіл майна на види, тобто. на рухомі об'єкти та нерухомість зародилося ще за часів римської імперії. Римське право використовувало класифікацію предметів на рухомі та нерухомі види, застосовуючи критерій фізичної неможливості переміщення нерухомих речей, насамперед землі і того, що з нею нерозривно пов'язано. Згідно із законами стародавнього Риму, рухомі предмети могли бути вільно переміщені у просторі без ушкоджень.

Відповідно, фізичний критерій міцного зв'язку предмета із землею та неможливості його пересування визначив класифікацію нерухомості спочатку у римському праві, а потім і повсюдно на рівні основної державної доктрини. Сьогодні нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвиненого суспільства та держави.

Види нерухомості у Росії

Термін «нерухомість» виник Росії у 17 столітті, але досі ніде немає його точного юридичного визначення. Так відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться:

• земельні ділянки,
• ділянки надр,
• відокремлені водні об'єкти,
• ліси,
• багаторічні насадження,
• будівлі,
• споруди,
• об'єкти незавершеного будівництва,
• все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе.

Також до видів нерухомості в Росії відносяться підлягають державній реєстрації повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім цього, законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно.

Наприклад, підприємство загалом як майновий комплекс також визнається одним із видів нерухомості. Відповідно до Цивільного кодексу РФ підприємство розглядається не як суб'єкт, а безпосередньо як об'єкт цивільних прав. Підприємство загалом або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав.

Економічна сутність видів нерухомості

Серед основних елементів ринкової економіки особливу увагу займає нерухомість. яка виступає як засоби виробництва — це можуть бути:

• земля,
• адміністративні, виробничі, складські, торгові та інші будівлі та приміщення,
• спорудження предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).

До характерних економічних характеристик видів нерухомості можна віднести такі:

• рідкість (немає абсолютно однакових об'єктів нерухомості),
• вартість прилеглих земель, будівель,
• територіальні особливості (зміна територіальних переваг може підвищити або знизити вартість видів нерухомості навіть без фізичних змін),
• цільове призначення, яке, зазвичай, без істотних витрат може бути змінено.

Підрозділ видів нерухомості залежно від характеру використання та за своїм походженням

З вищесказаного мається на увазі, що нерухомість розподіляється на три основні види: земля, житло та нежитлові приміщення. Залежно від характеру використання види нерухомості розподіляються на:

• для житла (будинки, котеджі, квартири, дачі),
• для комерційної діяльності (готелі, офісні будівлі, магазини та ін.),
• для виробничих цілей (склади, фабрики, заводи тощо),
• для сільськогосподарських потреб (ферми, сади, городи та ін.),
• для спеціальних цілей (школи, церкви, лікарні, ясла-сади та ін.).

Види нерухомості також різняться за своїм походженням:

• створені природою без участі праці людини,
• є результатом праці людини,
• створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.

Отже, до нерухомості відносяться найцінніші та загальнозначущі об'єкти основних засобів. А такі види нерухомості, як земля та надра мають величезну економічну та стратегічну значущість для будь-якої держави.

Нерухомість у громадському устрої є об'єктом економічних пріоритетів і державних інтересів, і тому цієї категорії майна запроваджено обов'язковість державної реєстрації речових прав на нього, що дозволяє ідентифікувати об'єкт і суб'єкт права, т.к. зв'язок між об'єктом нерухомості та суб'єктом прав на нього невидима, а передача нерухомості шляхом фізичного переміщення неможлива.

Визначення найважливіших видів нерухомості як інших країнах, і у Росії, немає серйозних відмінностей й у основному збігається. До характерної особливості нерухомості в усьому світі належить її нерозривний зв'язок із землею. У зв'язку із земельними ділянками види нерухомості втрачають своє звичайне призначення.

Як не дивно, до нерухомості закон також відносить морські та повітряні судна та космічні об'єкти – наприклад, космічні супутники. Це пов'язано із складною процедурою реєстрації такої техніки. А ось дерева зі спеціальних розсадників та будинки, призначені під знесення, нерухомістю не є.

Але мало хто з нас стикався із необхідністю купити чи орендувати супутник. Так що для більшості людей нерухомість – це земля, житло та нежитлові приміщення.

Функції, походження, готовність

Перша класифікація розрізняє нерухомість за ознаками. Відповідно до неї, нерухомість відрізняється за функціями, походження та готовності до експлуатації.

За функціональним призначенням нерухомість ділиться на земельні ділянки під забудову, природні комплекси (парки, сади), житлові будинки, будівлі, призначені для комерційних цілей (офіси, торгові центри, готелі), приватні житлові будівлі (дачі, котеджі, заміські будинки із земельними ділянками ), і навіть промислові приміщення (фабрики, паркінги, склади).

За походженням виділяються такі види нерухомості, як земельні масиви, ділянки, житлові комплекси, багатоквартирні будинки, квартири та кімнати у багатоквартирних житлових будинках, індивідуальні житлові будинки, комплекси адміністративних будівель та торгові будівлі.

А за готовністю до експлуатації розрізняють три типи об'єктів: готові, які потребують реконструкції та будуються.

Спеціалізація

Класифікація нового стандарту українського суспільства оцінювачів простіше. Вона розрізняє два види нерухомості – спеціалізовану та неспеціалізовану.

До першого типу нерухомості відносяться об'єкти, функції яких через їх конструктивні особливості дуже обмежені – наприклад, церква, школа, насосна станція або котельня. Такі споруди вкрай рідко виставляються на продаж, оскільки використовувати їх можна лише за первісним призначенням.

Читайте також: Права та обов'язки подружжя - шлюбний договір

До другої групи відносяться всі інші об'єкти, які можна використовувати з різними цілями. Вони мають постійний попит на відкритому ринку.

Класи бізнес-центрів

І, нарешті, існує третя система, яка отримала назву «західної» і призначена для класифікації комерційних об'єктів. Вона поділяє нерухомість на три класи – «А», «В» та «С».

Це все престижні бізнес-центри, незалежно від призначення. До цієї категорії входять як торгові приміщення та офіси, так і заводські цехи, фабрики, лікарні та склади. Всі вони повинні відрізнятися якістю обробки та інженерних комунікацій, а також сучасним плануванням.

Включає об'єкти, призначені для інвестицій, тобто здачі в оренду. Вони не такі престижні, як об'єкти класу «А», в них можуть бути відсутні елементи обслуговування – наприклад, система кондиціювання або паркування.

Це так звана «надлишкова нерухомість» – земля з будинками або вільні ділянки, які не потрібні для ведення бізнесу. У нашій країні такими об'єктами можна вважати приміщення, що здаються у найм різними НДІ та виробничими комплексами.

На перший погляд, у всіх цих системах легко заплутатися. Але існування різних класифікацій видів нерухомості – це скоріше плюс. Всі вони сприяють дослідженню ринку нерухомості та полегшують розробку адекватних методів оцінки об'єктів.

1. Види житлової та нежитлової нерухомості.
2. Комерційна нерухомість. Види, значення.
3. Загальна нерухомість. Види, значення.

16. Сім основних елементів ринку нерухомості.

17. Десять загальних особливостей ринку нерухомості.

4. Види житлової та нежитлової нерухомості.
Житлова нерухомість- це сукупність житлових одиниць (заселених та незаселених).

Житлова одиниця(Житло) - це житловий будинок, житлове приміщення в житловому будинку, або в іншій будівлі, що має вихід у місця загального користування будівлі або на земельну ділянку та призначене для проживання однією сім'єю. Житлова одиниця є обліковою одиницею у системі державного обліку житлового фонду.

Житловий будинок- це будинок постійного типу, у якому житлові приміщення становлять понад половину площі приміщень будівель. Житлові будинки поділяються на багатоквартирні та одноквартирні.

До житлової нерухомості відносяться:

малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів).

Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум. секція (під'їзд), поверх у під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок.

Кондомініумєдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку в встановлених межах і розташовані на ній житлову будівлю, інші об'єкти нерухомості, в яких окремі приміщення знаходяться в приватній, державній, муніципальній та інших формах власності, а інші частини знаходяться в їхній спільній частковій власності

Також житлову нерухомість класифікують за типами:

• І тип – місце постійного проживання;
• II тип - заміське житло, яке використовується протягом обмеженого періоду часу;
• III тип - призначений для короткочасного проживання (готелі, мотелі тощо).

Існує і класифікація об'єктів житлової нерухомості залежно від матеріалу зовнішніх стін будівлі, що застосовується:

земля(у тому числі сільськогосподарські землі (рілля, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження, цілина), землі населених пунктів (міст, робітників, курортних та дачних селищ, сільських населених пунктів), а також землі промисловості, транспорту, зв'язку та інших секторів народного господарства , землі природоохоронного, природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, землі лісового фонду, лісового господарства, землі водного фонду, землі запасу);

комерційна нерухомість(офісна, торгова, бари, ресторани, готелі, спортивно-оздоровчі комплекси тощо);

промислова нерухомість(Виробничо-складська);

5. Комерційна нерухомість. Види, значення.

Концепція комерційна нерухомістьвключає приміщення, що використовуються для ділових потреб, такі як офісні та торгові площі, які складають

Більшість портфеля інвестицій у нерухомість.
До комерційної нерухомості можна віднести також ресторани, магазини, склади, будівлі та споруди, готелі, бари, спортивно-оздоровчі комплекси та видовищні споруди, використання яких передбачає отримання доходу ;

Офісні приміщення.Класифікують за місцем розташування, якістю будівлі (рівень обробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів), якістю менеджменту (керівна компанія, наявність додаткових послуг для орендарів) та ін.

Готелі. Готельні проекти на сьогоднішній день у РФ є найскладнішими видами інвестування в доходну нерухомість. Будівництво нових або реконструкція старих готелів найвищого класу, їх обладнання та експлуатаційні витрати вважаються досить ризикованим вкладенням грошей, оскільки витрати на такі проекти у кілька разів вищі за витрати на будівництво модних торгових комплексів або офісних центрів.

Гаражі-стоянки (автопаркінги)як комерційна нерухомість у країні практично не розвиваються, хоча перспективи є. Адже на кожну тисячу мешканців відповідно до норм потрібно близько 150 паркових місць.

Магазини та торгові комплекси. Як показав досвід великих міст Європи, хорошими умовами для розташування багатофункціональних торгових центрів є: перетин великих автотранспортних магістралей, безпосередня близькість станцій метро і зупинок наземного транспорту. Для торгових комплексів особливо потрібне надання сервісних послуг своїм орендарям (наприклад, постійне прибирання території, ремонтна служба терезів, цілодобова охорона та ін.).
Промислова (індустріальна) нерухомість.

На сформованому західному ринку прийнято таку класифікацію об'єктів нерухомості за категоріями А, В і С.

Категорія С. Надлишкова нерухомість - земля з будинками або вільні ділянки, які більше не потрібні для ведення бізнесу сьогодні чи в майбутньому і тому оголошуються надмірною нерухомістю.
В умовах постійного розвитку бізнесу в Росії, постійно потрібні офісні приміщення для компаній, що знову утворюються. Стабільно працюючі фірми також періодично потребують додаткових площ для розміщення техніки та зростаючого штату співробітників.

6. Суспільна нерухомість. Види, значення.

До громадськимбудинкам та спорудам відносять:

• лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки для людей похилого віку та будинки дитини, санаторії, спортивні комплекси тощо);
• навчально-виховні (дитячі садки та ясла, школи, училища, технікуми, інститути, будинки дитячої творчості тощо);
• культурно-просвітницькі (музеї, виставкові комплекси, парки культури та відпочинку, будинки культури та театри, цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади тощо);

• спеціальні будівлі та споруди – адміністративні (міліція, суд, прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

Значення суспільної нерухомості полягає у використанні її об'єктів безпосередньо на користь суспільства загалом, тобто. всіх його верств незалежно від рівня доходів та соціального становища.

16. Сім основних елементів ринку нерухомості.

Ринок нерухомості- це сектор національної ринкової економіки, що є сукупністю об'єктів нерухомості, економічних суб'єктів, що оперують на ринку, процесів функціонування ринку, тобто процесів виробництва (створення), споживання (використання) та обміну об'єктів нерухомості та управління ринком, та механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктури ринку).

Ринок нерухомості складається з семи основних елементів:

1. Попит
2. Речення
3. Менеджмент
4. Маркетинг
5. Інфраструктура
6. Ділові процедури

Попит- це кількість земельних ділянок, майнових комплексів і прав на них, які покупці готові придбати за цінами, що складаються, за певний проміжок часу. За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється у зворотній залежності від ціни. Попит формується під впливом численних фактрів – економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних.

Речення- це кількість землі та іншого нерухомого майна, яке власники готові продати за певними цінами за певний проміжок часу.

Ціна- це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості у скоєних угодах. Вартість- це найімовірніший фінансовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному та відкритому ринку.

Менеджмент –регулювання впливів на об'єкти нерухомості із боку суб'єктів ринку (продавців, покупців, професійних учасників ринку).

Маркетинг- соціальний процес, спрямований на задоволення потреб та потреб індивідів та груп за допомогою створення та пропозиції об'єктів нерухомості та обміну ними з іншими людьми.

Інформаційна нфраструктура– найважливіший елемент існування будь-якого ринку, зокрема ринку нерухомого майна. Вона має містити достовірні відомості:

• про існуючі норми та правила роботи на ринку;
• про структуру попиту та пропозиції щодо різних об'єктів;
• про рівень та динаміку цін.

Ділові процедурисукупність дій суб'єктів ринку нерухомості щодо документаційного забезпечення угод (купівля-продаж, оцінка тощо).
17. Десять загальних особливостей ринку нерухомості.
Поєднання нескінченного різноманіття фізичних характеристик об'єктів нерухомості, з одного боку, та безлічі різноманітних прав на нерухомість, з іншого боку, призводить до виникнення унікально складного ринку. На відміну від інших видів ринку ринок нерухомості, крім специфіки товарів, що звертаються на ньому, має ще ряд загальних особливостей, які необхідно враховувати при скоєнні операцій:

• локалізація ринку. оскільки його товари нерухомі, унікальні, а цінність їх значною мірою залежить від зовнішнього довкілля;
• відкрита інформація про стан ринкубуває неповною і не завжди достовірною, оскільки угоди з нерухомістю часто мають ексклюзивний та конфіденційний характер;
• володіння нерухомим майномта угоди з ним зазвичай припускають чотири види витрат: одноразові виплати, порівняно великі інвестиції; на підтримку об'єкта у функціональному стані; податок на нерухоме майно; державні мита та інші збори на угоди;
• попит визначається не тільки і не так споживчими властивостями самих об'єктів, скільки їх місцезнаходженням;
• низька еластичність пропозиції. оскільки з низки причин неможливо відразу побудувати багато нових квартир;
• товари-об'єкти нерухомості можуть бути визначені правами третіх осіб у різних комбінаціях;
• порівняно високий рівень державного регулюванняринку законодавчими нормами та зонованими територіями;
• товари ринку нерухомості служать як засобом задоволення потреб покупців, а й об'єктом їх інвестиційної діяльності;
• відносно невелика кількість учасників ринку;
• велика змінність попитупо регіонах, районах та мікрорайонах

Читайте також: Сприятливі дні для укладання шлюбу

4. Види житлової та нежитлової нерухомості

40. Вартість об'єктів нерухомості. Параметри та види вартості

Якщо ми розглянемо визначення державного кадастру нерухомості, то побачимо, що ДКН є систематизованим зведенням відомостей про різні об'єкти кадастрового обліку, у тому числі про враховане нерухоме майно. 1)

До нерухомих речей(нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. 2)

Разом з тим при застосуванні даного визначення необхідно враховувати ту обставину, що об'єкт нерухомості повинен мати оборотоспроможність. Якщо він є поліпшенням земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості і має допоміжне значення, то дозвіл на будівництво відповідно до положень Містобудівного кодексу Російської Федерації не вимагається. 3)

Тимчасові будівлі, кіоски, навіси та інші подібні споруди не належать до об'єктів нерухомого майна (нерухомості), та права на такі тимчасові об'єкти не підлягають державній реєстрації. 4)

По Цивільному кодексу до нерухомих речей також відносяться повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. 5)

об'єкти капітального будівництва

об'єкти незавершеного будівництва;

підземні споруди (поки прийнято спеціальні федеральні закони)

таким чином, державний кадастр нерухомості не враховує такі види нерухомого майна, як ділянки надр, повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти, підприємства як майнові комплекси. Розглянемо основні поняття. 6)

Поняття земельної ділянки – одне з основних. У ряді західних країн (Великобританія, Швеція, США) за земельну ділянку приймається конус від центру Землі, що січе земну поверхню по межі земельної ділянки і йде вгору в космічний простір (Мал. Земельна ділянка (Великобританія, Швеція, США)). 7)

Земельна ділянка (Велика Британія, Швеція, США)

Відповідно до Земельного кодексу земельна ділянка- Частина земної поверхні, межі якої визначені відповідно до федеральних законів, основним з яких є Федеральний закон «Про державний кадастр нерухомості». 8)

Також слід врахувати, що у земельному законодавстві розрізняють такі об'єкти земельних відносин:

земля як природний об'єкт та природний ресурс;

частини земельних ділянок

Тепер те, що стосується будівель, споруд, приміщень та об'єктів незавершеного будівництва. 9)

Розрізняють житлові та нежитлові будівлі (синоніми: будова, будинок).

Житлова будівля- Житловий будинок постійного типу, розрахований на тривалий термін служби.

Нежитлова будівля- призначене для використання у виробничих, торгових, культурно-освітніх, лікувально-санітарних, комунально-побутових, адміністративних та ін. (крім постійного проживання) цілях. 10) 11)

До спорудамвідносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предметів праці, або для здійснення різних невиробничих функцій: транспортні споруди (автомобільні дороги та залізничні колії внутрішньозаводського призначення, естакади) і т.д.), передавальні пристрої (лінії електропередачі, трубопроводи та інші передавальні пристрої, що мають самостійне значення і не є складовою будівлі або споруди тощо), гідротехнічні споруди (греблі, басейни, градирні тощо). ), сховища (різні резервуари, баки тощо), стволи шахт, нафтові свердловини тощо. 12)

Приміщення— простір усередині будинку, що має певне функціональне призначення та обмежений будівельними конструкціями.

Приміщення бувають житлові та нежитлові.

Житловим приміщеннямвизнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства).

Нежитлове приміщенняне призначений для постійного проживання громадян. 13)

Не завершені будівництвом об'єкти– нерухомі об'єкти (майно), які є предметом чинного договору будівельного підряду. 14)

При розгляді земельних відносин також можуть траплятися й інші поняття.

Нерухомістю визнається підприємство загалом як майновий комплекс, використовуваний реалізації підприємницької діяльності. Підприємство загалом або його частина може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будинки, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію тощо. 16)

У законодавстві дано визначення самовільного будівництва.

Самовільною спорудоює житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеній для цих цілей у порядку, встановленому законом та іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм та правил. 17)

Ділянки надр - геометричні блоки надр та земної поверхні. Надаються у користування у вигляді гірського або геологічного відведення. Ділянки надр повинні бути максимально компактними і по можливості обмежені прямими лініями – межами, які мають докладний опис та координати.

Розглядаючи нерухоме майно, слід згадати і про рухомий. Це речі, які не стосуються нерухомості, включаючи гроші та цінні папери. 18)

Неподільна річ— річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни призначення, визнається неподільною. 19)

1) « Державний кадастр нерухомості є систематизованим зведенням відомостей про враховане відповідно до цього Федерального закону нерухомого майна, а також» Федеральний закон 221-ФЗ від 2007-07-24 Про державний кадастр нерухомості

2) « До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без непомірної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.

3) « Разом з тим при застосуванні даного визначення необхідно враховувати ту обставину, що об'єкт нерухомості повинен мати оборотоспроможність. Якщо він є поліпшенням земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості і має допоміжне значення, то дозвіл на будівництво відповідно до положень Містобудівного кодексу Російської Федерації не вимагається.» Лист Д23-349 від 2010-02-04 Про роз'яснення деяких норм земельного та містобудівного законодавства Російської Федерації

4) « Тимчасові будівлі, кіоски, навіси та інші подібні споруди не належать до об'єктів нерухомого майна (нерухомості), та права на такі тимчасові об'єкти не підлягають державній реєстрації.» Лист Д23-1307 від 2010-04-10 Про деякі питання заповнення декларації про об'єкт нерухомого майна

5) « До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно.» Федеральний закон 51-ФЗ від 1994-11-30 Цивільний кодекс Російської Федерації (Частина перша)

6) « об'єкт капітального будівництва - будівля, будівля, споруда, об'єкти, будівництво яких не завершено (далі - об'єкти незавершеного будівництва), за винятком тимчасових споруд, кіосків, навісів та інших подібних споруд;» Кодекс 190-ФЗ від 2004-12-29 Містобудівний кодекс Російської Федерації

7) « Поняття земельної ділянки – одне з основних. У ряді західних країн (Великобританія, Швеція, США) за земельну ділянку приймається конус від центру Землі, що січе земну поверхню по межі земельної ділянки і йде до космічного простору» Книга від 0000-00-00 Навчальний посібник до лекцій з курсу "Основи кадастру нерухомості" С. А. Григор'єв

8) « Земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральних законів.» 136-fz_zemelnyiy_kodeks

9) « Об'єктами земельних відносин є: 1) земля як природний об'єкт та природний ресурс; 2) земельні ділянки; 3) частини земельних ділянок.» 136-fz_zemelnyiy_kodeks

11) « Нежитлова будівля - призначена для використання для виробничих, торгових, культурно-освітніх, лікувально-санітарних, комунально-побутових, адміністративних та ін. (крім постійного проживання) цілей.» Інструкція 37 від 1998-08-04 Про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації

12) « До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предметів праці, або для здійснення різних невиробничих функцій: транспортні споруди (автомобільні дороги та залізничні колії внутрішньозаводського призначення) , естакади тощо), передавальні пристрої (лінії електропередачі, трубопроводи та інші передавальні пристрої, що мають самостійне значення і не є складовою будівлі або споруди тощо), гідротехнічні споруди (греблі, басейни, градирні тощо). д.), сховища (різні резервуари, баки тощо), стволи шахт, нафтові свердловини тощо.» Положення ГГ-181 від 2002-12-02 Положення про порядок економічного стимулювання мобілізаційної підготовки економіки

Соціальна роль нерухомості – задоволення всіх потреб людини (психологічних, фізіологічних, інтелектуальних).

Існує три основні типи нерухомості– це земля, житло та нежитлові приміщення.

Основою об'єкту нерухомості є земля.

Земля –це основний фактор у будь-якій комерційній діяльності, яка опосередковано чи прямо бере участь у виробництві товарів чи наданні послуг

Земля поділяється на:

1) земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей використання;

2) природні комплекси, призначені для їх експлуатації (родовища тощо)

Житло -це будова з усіма зручностями, призначений для проживання людини.

Житло буває: елітним, типовим, міським заміським та ін.

Нерухомість поділяється за функціональною ознакою на житлову та нежитлову.

У нежитловій виділяють промислову, комерційну, рекреаційну нерухому власність, інституційну, мотелі готелі та нерухомість, яка призначена для змішаного використання.

Під промисловою нерухомістю розуміють промислові споруди, заводи, складські приміщення.

Рекреаційна нерухомістьпризначена для відпочинку - це споруди на територіях курортів, стадіони, клуби, басейни та інші споруди, призначені для розваги.

Інституційна нерухомість –це будівлі для урядових чи муніципальних органів, лікарень, санаторіїв та інших функцій спеціального призначення.

Майно змішаного призначення –це комбінація перерахованих типів нерухомого майна.

Види нерухомості за рівнем готовності до експлуатації:

1) споруди, введені в експлуатацію;

2) будівлі, що потребують капітального ремонту чи реконструкції;

3) незавершене будівництво.

За рівнем відтворюваності у натуральній формі виділяють нерухомість:

1) невоспроизводимую – це родовища з корисними копалинами;

2) відтворювану - це споруди, будівлі.

За ступенем спеціалізації розрізняють:

1) спеціалізовану: хімічні та нафтопереробні заводи; музеї та інші будівлі, що належать до культури.

2) неспеціалізовану - це інша нерухомість, на яку є попит на відкритому ринку для інвестування.

стадії життєвого циклу:

1) формування –це будівництво, т. е. створення нового підприємства, купівля чи виділення земельної ділянки;

2) експлуатація –включає функціонування та розвиток, тобто розширення, реорганізацію або реконструкцію

3) припинення існування –це знос, природна руйнація чи ліквідація.

Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, з погляду власника цієї нерухомості може повторюватися з новим власником цієї нерухомості аж до закінчення терміну життя об'єкта. Життєвий цикл постійно підпорядковується певним закономірностям, за Г. Харрісоном – це термін фізичний, економічний, хронологічний і термін економічного життя.

До терміну фізичного життя об'єкта належить час, як у існуючому будинку чи споруді можна жити чи працювати. Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним та збільшуватися за рахунок покращення умов або за рахунок модернізації. Якщо об'єкт нерухомого майна зноситься, закінчується термін фізичного життя.

До терміну економічного життя відносять період, протягом якого об'єкт можна використовувати, отримуючи – у своїй прибуток, ці поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Якщо вироблені поліпшення не роблять певний внесок у вартість об'єкта нерухомості через те, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.

Під хронологічним віком розуміють період, що минув від дня введення об'єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.

На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних факторів, що впливають на загальну вартість об'єкта, започатковано ефективний вік.

Ефективний вікце вік, що відповідає певному фізичному стану об'єкта та враховує можливість його реалізації.

Нормативний термін службице термін служби будівель чи споруд, визначений у нормативних актах.

Під терміном економічного життя, що залишилосябудівлі розуміють період із дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Цей період використовує експерт-оцінювач для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін економічного життя об'єкта, що залишилося, збільшують його модернізацію або ремонт.